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Séparation et divorce

Que faire avec une copropriété en cas de séparation ?

Si vous et votre ex êtes copropriétaires de votre résidence, plusieurs options s’offrent à vous en cas de séparation. Que vous soyez mariés ou conjoints de fait, copropriétaires d’une maison, d’un condo, d’un plex ou d’un chalet, voici les scénarios les plus communs.

Racheter la part de l'autre

En quoi ça consiste ?

L’un d’entre vous acquiert la part de l’autre en lui versant une compensation financière. Celui qui vend ses parts n’est donc plus propriétaire et ne peut plus prendre de décisions concernant la propriété.

Cette option peut être intéressante si l’un d’entre vous souhaite conserver la résidence et qu’il a les moyens de racheter la part de l’autre.

Comment faire ?

Pour procéder au rachat, vous et votre ex devez d’abord vous entendre sur le prix de rachat.

Pour y arriver, il faut déterminer la valeur marchande de la propriété, c’est-à-dire le prix auquel vous pourriez la vendre sur le marché.

La loi ne prévoit pas de méthode précise pour déterminer la valeur marchande d’une propriété. L’important est que vous soyez d’accord sur le montant qui servira à faire vos calculs. Pour vous aider à estimer la valeur marchande, vous pouvez donc :

  • faire évaluer la propriété par un évaluateur agréé,
  • demander l’opinion d’un courtier immobilier,
  • vous référer à la valeur inscrite au rôle de l’évaluation municipale,
  • vous référer à la valeur donnée par votre établissement financier au moment du dernier renouvellement de l’hypothèque,
  • vous référer à la valeur donnée par l’établissement financier qui financera le rachat.

Vous devez ensuite déduire les dettes associées à la propriété, comme l’hypothèque, afin d’en connaître la valeur nette.

Une fois que vous êtes d’accord sur la valeur nette de la propriété, vous devez évaluer la valeur de vos parts respectives.

Consultez votre contrat de copropriété pour connaître le pourcentage que représente la part de celui qui vend et multipliez-le par la valeur nette de la propriété.

Exemple :

Valeur nette de la propriété : 250 000 $
Pourcentage de la personne qui vend sa part : 60 %
Valeur de rachat : 250 000 $ X 60 ÷ 100 = 150 000 $

En plus du prix de rachat, vous devez aussi vous entendre sur les autres modalités du rachat, comme :

  • la date à laquelle la transaction aura lieu,
  • la répartition des frais liés à la transaction,
  • la responsabilité de chacun pour les dépenses courantes jusqu’à la transaction.

Le prix de rachat peut être payé en argent ou, si vous êtes tous les deux d’accord, par le transfert d’un bien de valeur équivalente.

Si vous choisissez la seconde option, n’oubliez pas de tenir compte des répercussions fiscales d’une telle transaction afin d’éviter les mauvaises surprises.

Si vous êtes mariés, assurez-vous aussi de respecter les règles de partage devant s’appliquer dans le cadre de votre divorce.

Si un prêt hypothécaire est encore rattaché à votre propriété, il devra être modifié. Deux options s’offrent alors à vous :

  • Mettre fin au contrat hypothécaire et obtenir un nouveau prêt hypothécaire. Dans ce cas, celui qui rachète la maison devient le seul responsable du prêt. Cette option peut donner lieu à des pénalités hypothécaires et celui qui demande un nouveau prêt n’a, par ailleurs, aucune garantie de pouvoir obtenir le même taux ni les mêmes conditions.

En apprendre plus

Résilier votre hypothèque (Gouvernement du Canada)

  • Transférer le prêt hypothécaire à celui qui rachète le bien en concluant un accord de prise en charge. Cette option permet à celui qui rachète la propriété de conserver le même prêt hypothécaire. Celui qui vend ses parts demeure toutefois responsable du prêt hypothécaire, même s’il n’est plus propriétaire.

En apprendre plus

Prendre en charge l’hypothèque du vendeur : une bonne idée? (Association professionnelle des notaires du Québec)

Avant de prendre votre décision, consultez votre établissement financier ou votre courtier hypothécaire pour en savoir plus.

Le saviez-vous ?

Lorsqu’une personne rachète la part de son ex, elle n’a pas à payer les droits de mutation (la « taxe de bienvenue ») sur la transaction si celle-ci a lieu dans les 12 mois suivant la séparation.

Vendre la propriété

En quoi ça consiste ?

Vous et votre ex vendez la propriété et partagez le produit de la vente.

Cette option peut être intéressante si vous ne souhaitez pas conserver la résidence ou si vous n’avez pas les moyens de le faire.

Comment faire ?

Vous et votre ex devez vous entendre sur toutes les modalités de la vente, par exemple :

  • les conditions de la vente (ex. : prix demandé, date de prise de possession, etc.),
  • le partage des frais liés à la transaction (ex. : courtier immobilier, quittance hypothécaire, mise à jour du certificat de localisation, etc.),
  • le partage du produit de la vente,
  • la responsabilité de chacun pour les dépenses courantes sur l’immeuble jusqu’à la transaction.

Une fois que vous vous êtes entendus sur tout, vous pouvez mettre votre maison en vente. Les prochaines étapes dépendront de votre choix de faire affaire avec un courtier immobilier ou non.

En apprendre plus

Vendre votre propriété, étape par étape (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec)

En apprendre plus

Vendre votre maison (Gouvernement du Canada)

Vous n’arrivez pas à vous entendre ?


Si vous n’arrivez pas à vous entendre, vous pouvez aller voir un médiateur pour vous aider à trouver une solution qui vous conviendra à tous les deux.

Si aucune entente n’est possible, vous pouvez faire une « Demande de partage pour mettre fin à l’indivision » auprès d’un juge. Ce dernier peut alors ordonner que la propriété soit mise en vente, déterminer les modalités de la vente (ex. : date de mise en vente, prix de vente affiché, choix du courtier immobilier) et la manière d’en partager le produit. Il peut aussi permettre à l’un d’entre vous de racheter la part de l’autre et déterminer les conditions applicables.

La « Demande de partage pour mettre fin à l’indivision » peut généralement être intégrée à la demande écrite principale de votre séparation (ex. : demande en divorce, demande introductive d’instance pour garde et pension alimentaire, etc.).

Mise en garde

L’information présentée sur cette page ne constitue pas un avis ou un conseil juridique. Nous vous indiquons ce que dit la loi au Québec de manière générale. Pour obtenir un avis ou un conseil juridique concernant votre situation personnelle, consultez un professionnel du droit.

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