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Outil de calcul du Tribunal administratif du logement (TAL) : mode d’emploi pour les locataires

Pour aider les propriétaires et les locataires à s’entendre lorsqu’ils négocient l’augmentation de loyer, le TAL offre un outil de calcul sur son site Web. Découvrez comment utiliser l’outil du TAL pour vérifier le calcul de votre propriétaire et ainsi être mieux préparé pour négocier votre augmentation de loyer.

Demandez à votre propriétaire une copie de son formulaire ou des preuves de certaines dépenses

En tant que locataire, l’outil de calcul du TAL peut vous être utile pour négocier l’augmentation de loyer avec votre propriétaire. Il peut toutefois être difficile à utiliser puisque vous ne disposez pas toujours de toutes les informations requises, comme le montant des primes d’assurances payées par le propriétaire, le coût des réparations ou des améliorations majeures faites à l’immeuble, etc.

Vous pouvez demander à votre propriétaire de vous fournir une copie de son formulaire rempli ou des preuves de certaines dépenses (ex. : factures) afin d’avoir accès aux détails de ses calculs pour l’augmentation de loyer.

Cependant, tant qu’il n’a pas déposé de demande de fixation de loyer au TAL, il n’a pas l’obligation de le faire.

Pour l’inciter à vous fournir le document, vous pouvez lui rappeler qu’il a tout intérêt à le faire parce que :

  • si le montant qu’il vous propose est le même que celui que le TAL imposerait en cas de demande de fixation de loyer, il y a plus de chance que vous acceptiez l’augmentation,
  • il aura démontré sa bonne foi dans les négociations et cela pourrait jouer en sa faveur s’il fait une demande de fixation de loyer auprès du TAL,
  • les détails de ses calculs ainsi que ses preuves lui seront dans tous les cas demandés par le TAL s’il fait une demande de fixation de loyer.

Assurez-vous que chaque dépense est dans la bonne catégorie

Puisque l’augmentation de loyer doit refléter l’augmentation réelle des coûts pour le propriétaire, l’outil de calcul lui permet d’indiquer les dépenses qu’il a engagées en lien avec l’immeuble.

Il existe 2 types de dépenses : les dépenses d’exploitation et les dépenses d’immobilisation.

Les dépenses d’exploitation comprennent :

  • les taxes foncières et de services reliées à l’immeuble,
  • les frais liés à l’assurance incendie et l’assurance responsabilité reliées à l’immeuble,
  • les frais d’énergie pour l’immeuble,
  • les frais d’entretien de l’immeuble,
  • les frais reliés aux services offerts dans l’immeuble,
  • les frais de gestion de l’immeuble.

Les dépenses d’immobilisation concernent plutôt :

  • les dépenses engagées pour des réparations ou des améliorations majeures,
  • les dépenses engagées pour mettre en place un nouveau service.

Cette distinction entre ces 2 types de dépenses est importante car leur effet sur le calcul de l’augmentation diffère :

  • Les dépenses d’exploitation reviennent généralement chaque année. Leur hausse ou leur baisse est entièrement prise en compte dans le calcul du prochain loyer.
  • Les dépenses d’immobilisation sont habituellement ponctuelles. Leur impact sera réparti sur plusieurs années.

Toutes les dépenses d’exploitation doivent être inscrites dans la section « Dépenses d'exploitation de l'immeuble » de l’outil de calcul.

L’effet de ces dépenses sur votre augmentation de loyer varie selon la catégorie.

Taxes municipales et scolaires et assurances

Pour ces dépenses, le calcul tient compte de la variation du montant payé entre deux années. Le formulaire indique les années à prendre en compte.

Exemple de calcul de l’augmentation liée aux taxes municipales

Les taxes municipales de l’année en cours coûtent 240 $ de plus que celles de l’année précédente.

Cette dépense concerne tout l’immeuble et la part attribuable à votre logement est de 50 %.

Calcul de la part attribuable de l’augmentation des taxes
240 X 50 % = 120

Répartition de cette augmentation sur 12 mois
120 ÷ 12 = 10

L’augmentation de votre loyer liée aux taxes municipales : 10 $ par mois

*À noter : Cet exemple s’applique à un bail se terminant le 30 juin. Si votre bail se termine entre le 1er janvier et le 31 mars, les années de référence pour le calcul seront différentes.

Énergie, entretien, services, gestion

Pour ces dépenses, le calcul tient compte du montant réellement payé par le propriétaire pour l’année précédant l’augmentation, ou l’année d’avant si le bail se termine entre le 1er janvier et le 31 mars. On applique à ce montant le pourcentage indiqué par l’outil de calcul.

Exemple de calcul de l’augmentation liée aux frais d’entretien

Votre propriétaire a déboursé 2 000 $ en frais d’entretien pour l’immeuble.

Cette dépense concerne tout l’immeuble et la part attribuable à votre logement est de 50 %.

Pour 2025, le pourcentage applicable à cette dépense est de 6,9 % (cette information se trouve dans l’outil de calcul).

Application du pourcentage du TAL pour cette dépense pour tout l’immeuble
2 000 X 6,9 % = 138

Calcul de la part attribuable à votre logement
138 X 50 % = 69

Répartition de cette augmentation sur 12 mois
69 ÷ 12 = 5,75

L’augmentation de votre loyer liée aux frais d’entretien : 5,75 $ par mois

Il existe une exception : lorsqu’il est question de frais de gestion, le propriétaire n’a pas à indiquer le montant qu’il a réellement payé. Il peut inscrire jusqu’à 5 % des revenus annuels de l’immeuble dans la case « gestion », et ce, sans avoir à justifier ces montants. En revanche, s’il souhaite demander plus, il peut réclamer jusqu’à un maximum de 10 % des revenus annuels de l’immeuble, mais il devra fournir des pièces justificatives.

Exemple de calcul de l’augmentation liée aux frais de gestion

Les revenus totaux de l’immeuble sont de 60 000 $.

Votre propriétaire choisit de demander le maximum permis pour cette dépense sans devoir fournir de justification (5 %).

Cette dépense concerne tout l’immeuble et la part attribuable à votre logement est de 50 %.

Pour 2025, le pourcentage applicable à cette dépense est de 8,2 % (cette information se trouve dans l’outil de calcul).

Calcul du pourcentage de frais de gestion selon les revenus de l’immeuble
60 000 X 5 % = 3 000

Application du pourcentage du TAL pour cette dépense pour tout l’immeuble
3 000 X 8,2 % = 246

Calcul de la part attribuable à votre logement
246 X 50 % = 123

Répartition de cette augmentation sur 12 mois
123 ÷ 12 = 10,25

L’augmentation de votre loyer liée aux frais de gestion : 10,25 $ par mois

Les dépenses d’immobilisation apparaissent à 2 endroits dans l’outil de calcul, car elles se divisent en 2 catégories :

  • Les réparations et améliorations majeures relatives à tout l'immeuble (ex. : si votre propriétaire a fait refaire le toit ou les fondations de l’immeuble).
  • Les réparations et améliorations majeures propres au logement (ex. : si votre propriétaire a fait refaire la cuisine de votre logement).

Assurez-vous que les montants sont dans la bonne catégorie afin qu’une dépense concernant tout l’immeuble soit calculée selon la part attribuable à votre logement.

Pour ces dépenses, on applique le pourcentage indiqué par l’outil de calcul au montant payé par le propriétaire.

Exemple de calcul de l’augmentation liée aux réparations et améliorations majeures relatives à tout l'immeuble

Votre propriétaire a déboursé 20 000 $ pour réparer le toit de l’immeuble.

Cette dépense concerne tout l’immeuble et la part attribuable à votre logement est de 50 %.

Pour 2025, le pourcentage applicable à cette dépense est de 4,7 % (cette information se trouve dans l’outil de calcul).

Application du pourcentage du TAL pour cette dépense
20 000 X 4,7 % = 940

Calcul de la part attribuable à votre logement
940 X 50 % = 470

Répartition de cette augmentation sur 12 mois
470 ÷ 12 = 39,17

L’augmentation de votre loyer liée à ces travaux : 39,17 $ par mois

Exemple de calcul de l’augmentation liée aux réparations et améliorations majeures propres au logement

Votre propriétaire a déboursé 50 000 $ pour remettre votre cuisine à neuf.

Cette dépense concerne uniquement votre logement. La part attribuable à votre logement pour cette dépense est donc de 100 %.

Pour 2025, le pourcentage applicable à cette dépense est de 4,7 % (cette information se trouve dans l’outil de calcul).

Application du pourcentage du TAL pour cette dépense
50 000 X 4,7 % = 2 350

Répartition de cette augmentation sur 12 mois
2 350 ÷ 12 = 195,83

L’augmentation de votre loyer liée à ces travaux : 195,83 $ par mois

Assurez-vous que les dépenses du propriétaire ont été faites dans la période indiquée

Seules les dépenses faites pendant la période déterminée par l’outil de calcul peuvent être prises en compte. Cette période varie selon le type de dépense : parfois, il s’agit de l’année en cours et, parfois, de l’année précédente. L’outil de calcul précise la période visée pour chaque dépense.

Le TAL ne permet pas de « rattrapage » d’augmentation. Les dépenses effectuées par votre propriétaire il y a plusieurs années ne doivent pas être incluses dans le calcul, et ce, même si le propriétaire n’avait pas imposé d’augmentation de loyer à l’époque. Il existe toutefois certaines exceptions, par exemple lorsque les travaux s’échelonnent sur plusieurs années.

Que représente le montant de la ligne « Revenu net » dans l’outil de calcul ?

Il s’agit d’un montant qui s’ajoute à l’augmentation du loyer. Vous n’avez pas de vérification particulière à faire puisque l’outil le calcul automatiquement. Pour obtenir ce montant, l’outil de calcul prend l’ensemble des revenus de l’immeuble, y déduit l’ensemble des dépenses, puis applique au résultat un pourcentage qui varie d’une année à l’autre.

Prochaines étapes

MISE EN GARDE

L’information présentée sur cette page ne constitue pas un avis ou un conseil juridique. Nous vous indiquons ce que dit la loi au Québec de manière générale. Pour obtenir un avis ou un conseil juridique concernant votre situation personnelle, consultez un professionnel du droit.